違法建築の売却は可能？｜売却方法とリスクを徹底解説

不動産の売却を検討する際、「違法建築」であることが発覚すると、大きな不安や疑問が生じる方も多いのではないでしょうか。この記事では、違法建築の定義から、売却時の注意点、売却方法、トラブル回避策まで詳しく解説していきます。

違法建築とは？｜定義と代表的な例

違法建築とは、建築基準法や都市計画法などの法律に違反して建てられた建物のことを指します。

以下のようなケースが典型的です：

• 建ぺい率・容積率オーバー

• 建築確認申請を行わずに増改築

• 用途地域に反した建築物

• 接道義務を満たしていない

これらに該当する場合、建物の価値が大きく下がったり、金融機関からの融資が受けられないことがあります。

チェックポイント：

• 建築確認申請の有無

• 現況図面と登記情報の一致

• 接道状況

違法建築でも売却できるのか？

結論から言うと、違法建築でも売却は可能です。ただし、以下のような制約やリスクが伴います。

融資が通りにくい

違法建築は、住宅ローンや不動産担保ローンの審査でマイナス評価を受けやすく、現金購入者に限定されるケースもあります。

売却価格が安くなる

再建築不可・用途変更不可などの理由から、市場価格の3〜5割減での売却となる可能性があります。

瑕疵担保責任を問われるリスク

買主に対して「違法であること」を正確に告知しなければ、後日トラブルになる可能性もあります。

チェックポイント：

• 契約時に告知書へ明記

• インスペクション（建物調査）の実施

違法建築を売却する3つの方法

1. 不動産業者による買取

仲介を介さず、直接不動産業者に物件を買取してもらう売却方法です。通常の売却よりもスピーディーに手続きを進めることができるため、時間に制約がある方や、早期現金化を望む方に特におすすめです。仲介手数料が不要になる場合も多く、手取り額の計算がしやすい点もメリットといえるでしょう。

メリット：

• 査定から契約までが早い

• 瑕疵担保責任を免責にしやすい

デメリット：

• 買取価格は相場より低くなる傾向

2. 再建築不可物件専門業者に売却

違法建築や訳あり物件を専門に扱う業者へ相談する方法です。このような専門業者は、一般の不動産会社では取り扱いが難しいとされる物件にも積極的に対応してくれるため、スムーズな売却が期待できます。また、通常の仲介売却とは異なり、独自の査定基準やノウハウを活かして、違法建築であっても物件の価値を最大限に評価してもらえるケースも多くあります。市場に出してもなかなか反応が得られない物件でも、専門業者であれば買い手とのマッチングが早い可能性もあり、結果的に時間と手間を大幅に削減できる点が魅力です。

メリット：

• 違法建築への理解が深く対応がスムーズ

• 専門ノウハウによる適正価格での査定が期待できる

デメリット：

• 地域によっては業者が少ない

3. 違法部分を是正してから売却

増築部分を撤去する、建築確認を取り直すなど、是正工事を行った上での売却。この方法は、違法部分を合法な状態に戻すことで、建物全体の評価を回復させ、一般市場でも競争力のある価格での売却が可能になるという利点があります。また、金融機関による融資も通りやすくなり、買主の層が広がるのもメリットです。ただし、是正工事には多くの時間と費用がかかる可能性があるため、専門業者に詳細な調査と見積もりを依頼し、費用対効果をしっかりと検討することが重要です。

メリット：

• 一般市場での売却が可能に

• 高値での売却が見込める

デメリット：

• 費用と時間がかかる

• 工事の許可が下りない場合も

チェックポイント：

• 是正工事費の見積もり

• 法律上の再建築条件の確認

トラブル回避のためにすべきこと

• 必ず不動産専門家に相談する

• 不動産調査報告書・登記簿謄本を取得する

• 買主へ事前に正確な情報開示を行う

特に告知義務違反によるトラブルは後を絶ちません。「知らなかった」では済まされないため、プロのサポートを得ながら慎重に進めましょう。

まとめ｜違法建築でも売却は可能。適切な対応が鍵

違法建築であっても、条件次第で売却は十分可能です。大切なのは「現状を正しく把握すること」「リスクを最小限に抑える売却戦略を立てること」です。そのためには、まず現状の建築物がどの法令にどの程度違反しているかを明確にし、それに基づいて売却方針を練る必要があります。また、どの売却方法が適しているかを判断するために、複数の不動産業者に査定を依頼し、比較検討することも有効です。

不安な方は、違法建築の売却に詳しい不動産会社に相談することで、円滑な取引につなげることができます。特に、これまでに違法建築物件の売買実績が豊富な業者を選ぶことで、トラブルを未然に防ぎ、法的なリスクを回避しながら、できるだけ高値での売却を目指すことが可能になります。