相続税対策に最適！収益物件で評価額を下げる不動産戦略

はじめに

「相続税が高すぎる」「現金や土地をそのまま相続すると負担が重い」――そんな声が多く聞かれる昨今、相続対策として注目されているのが収益物件の活用です。実は、収益物件を保有しているだけで、現金や更地よりも相続税評価額を圧縮できる可能性があることをご存じでしょうか？

この記事では、不動産オーナーや地主が取り組むべき「収益物件による相続税対策」の基本から実践的なポイントまでを解説します。

相続税の課税対象となる財産の中で、現金や預貯金は100%の評価で換算されます。更地も基本的に路線価ベースで評価され、評価額が高くなりがちです。

一方で、収益物件（賃貸中のアパートやマンションなど）は、以下のような評価減の仕組みにより、課税対象額を大きく抑えることが可能です。

これにより、実際の市場価格よりも大幅に圧縮された評価額で相続税が算出されることになります。

例えば、以下のような比較ができます。

現金1億円を相続 → 評価額1億円（課税対象そのまま）
同額でアパートを建築し、賃貸中の場合：
- 建物：固定資産税評価額で約60%程度に評価
- 土地：貸家建付地として約80%評価
- 合計評価額：約7,000万円以下になるケースも

つまり、同じ「1億円分の資産」でも、収益物件に変えておくことで相続税の課税評価額を2〜3割圧縮できることになります。

相続税対策のために建てた収益物件は、数年で売却してしまうと「租税回避」と見なされる可能性があります。中長期的に賃貸運用を行う前提で進めましょう。

借入をして建築する場合は、収支シミュレーションをしっかり立て、“収益性のある投資”として成り立つかを確認することが大切です。

税理士や不動産コンサルタントに相談しながら、税制・不動産の両面から最適なスキームを組み立てることが重要です。

相続人が複数いる場合は、物件の分割可能性や法人化による承継も視野に入れておきましょう。

収益物件を活用することで、ただ「税金を減らす」だけでなく、家賃収入という安定的なキャッシュフローも得ることができます。さらに、管理を委託すれば、実質的な手間も少なく、資産形成と資産防衛の両立が可能になります。

相続税は、突然発生する“現実的な負担”です。だからこそ、早いうちから戦略的に「評価額を下げる仕組み」を取り入れておくことが大切です。収益物件は、節税だけでなく、資産の活用・形成・承継において非常に有効な手段となり得ます。

「現金や土地をそのまま残す」だけでなく、「運用型の不動産で評価を下げる」不動産戦略を、ぜひ検討してみてください。