収益物件の選び方と失敗しないポイント

1. 利回りの数字だけを鵜呑みにしない

物件広告には「表面利回り〇％」と大きく記載されていることが多いですが、この数値だけで判断するのは非常に危険です。表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割った単純な数値であり、実際にかかるコストや空室リスクは考慮されていません。

チェックポイント：

• 実質利回り（管理費、修繕費、税金、空室期間を加味）を計算する

• 将来の家賃下落リスクも想定に入れる

• 地域相場と比べて異常に高い利回りには注意

2. 立地条件を重視する

収益物件は「立地が9割」と言われるほど、場所選びが重要です。エリアの需要や将来性によって、家賃収入の安定性や資産価値が大きく変わります。

チェックポイント：

• 駅やバス停からのアクセスは良好か？

• 商業施設や学校、病院などの生活インフラが整っているか？

• 賃貸需要が高いエリアか？（大学周辺・ビジネス街など）

• 今後の開発計画や人口動態にも注目

3. 建物の状態と築年数を確認する

中古物件の場合、建物の劣化状況によっては大規模修繕が必要になる可能性があります。見た目がきれいでも、構造部分の老朽化やシロアリ被害などが隠れているケースもあります。

チェックポイント：

• 外壁、屋根、配管などの修繕履歴は？

• インスペクション（建物診断）の実施

• 築年数と構造（木造、鉄骨、RC）の確認

• 断熱性や耐震性の有無も重要

4. 管理体制を考慮する

自主管理か、管理会社に委託するかで手間やコストが変わります。管理が甘いと、入居者対応やトラブル処理に追われ、本業に支障が出ることもあります。

チェックポイント：

• 管理会社の評判とサービス内容

• 管理委託費の相場とコストパフォーマンス

• クレーム対応や空室対策などのサポート体制

5. 将来の出口戦略を描く

収益物件は「買ったら終わり」ではありません。いずれ売却する、建て替える、相続するなど、将来の出口戦略をあらかじめ考えておくことで、投資としての成功確率が高まります。

チェックポイント：

• 売却時の市場価値はどうなるか？

• 相続税対策として有効か？

• 長期保有に適した構造・立地か？

6. 不動産会社・専門家と連携する

素人判断だけで物件選びをするのは避けるべきです。不動産会社や税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家と連携しながら進めることで、見落としやリスクを最小限に抑えることができます。

チェックポイント：

• 実績のある不動産会社を選ぶ

• 投資物件に強い担当者と出会う

• 将来の収支シミュレーションを提示してもらう

まとめ：確かな目で選ぶことが安定収入への近道

収益物件は、正しく選べば長期的に安定した家賃収入を生む優良資産となります。しかし、そのためには表面的な数字や甘いセールストークに流されず、冷静に判断する視点が求められます。

「どんな物件を、どこで、どう管理するか」まで考え抜いた選択が、将来の成功につながる第一歩です。焦らず、専門家の意見も取り入れながら、自分に合った収益物件選びを進めていきましょう。