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  • 弘之 林

再建築不可物件の売却が難しい理由とは?



再建築不可物件が問題となるのは、住んでいる間ではなく、建て替えや売却の際に発覚するケースが多いです。このため、そこからどう対処するかが課題となり、一般的には売却が非常に難しくなります。その理由として…


利用価値が限られてしまう

再建築不可であるため、将来的に新しい建物を建てることができません。また、更地にした場合でも、そのままでは資材置き場や駐輪場など、限られた用途にしか利用できません。



住宅ローンの取得が困難

再建築不可物件では、一般的に住宅ローンを取得することが困難です。住宅ローンは物件自体を担保として資金を借りるため、物件の価値が低いとローンの審査が通りにくくなります。ノンバンク系のローンであれば借りられる可能性はありますが、金利が非常に高くなることが多く、頭金を含めた全額ローンも難しくなります。



リフォーム時の建物の耐用年数の課題

再建築不可のため、リフォームは有力な選択肢となりますが、築年数が古くなると建物の耐用年数に関する問題が浮上します。ちなみに、建物の耐用年数には「物理的」「法定的」「経済的」など、さまざまな観点があります。



災害に対する脆弱性

再建築不可物件は、前述のように接道義務を満たしていない可能性が高いため、地震や火災などの災害時に十分な避難経路や緊急車両の通行経路が確保されていません。これにより、災害に対して脆弱です。また、建物の耐用年数が問題となり、災害によって倒壊し、更地になってしまう恐れもあります。


まとめ

再建築不可物件には、さまざまな課題があります。まず、再建築ができないため、将来的な建て替えが不可能であり、利用価値が限定されます。さらに、住宅ローンの取得が難しく、ノンバンク系のローンでも高金利や頭金の問題が生じます。リフォームを検討する際にも、建物の耐用年数に関する課題が浮上し、物理的、法定的、経済的な観点から見て慎重な判断が必要です。加えて、接道義務を満たしていない可能性が高く、災害時には避難経路や緊急車両の経路が確保されず、災害に対して非常に脆弱です。これらの要因を総合的に考慮し、再建築不可物件の取引や管理には十分な注意が必要です。

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